Каталог жилых комплексов города Москвы и московской области
Вход

Как изменился рынок недвижимости за 2015 год

Дата публикации: 23.12.2015 07:37

Как изменился рынок недвижимости за 2015 год

Нынешний год отсчитывает финальные дни, и назвать его простым и однозначным российский рынок недвижимости точно не сможет. Кризисная тенденция в экономике, которую дополнила непростая ситуация с валютными курсами, привели к тому, что спрос на жилье не просто снизился, а снизился резко. Однако у любой ситуации всегда есть две стороны, и позитив обеспечили перемены в жилищном законодательстве. Эти перемены привели к тому, организации-кредиторы, покупатели жилья и застройщики смогли наладить более высокое качество своих взаимоотношений.
Сделаем обзор нововведений на рынке недвижимости, появившихся в уходящем 2015-м году, напомним о появлении законов и ключевых поправок в российском законодательстве, которые затрагивают рынок недвижимости, а также покажем их минусы и плюсы для всех сторон жилищных сделок: застройщиков, покупателей и кредиторов.

Для первичного жилья снизились ставки ипотечных кредитов

В марте 2015-го года был принят закон, призванный выровнять непростую ситуацию на рынке первичного жилья и поднять на него спрос - Постановление № 220. Оно устанавливало государственные бюджетные субсидии кредитным организациям. Введение Постановления позволило свести уровень ставок по ипотечным кредитам к минимальному возможному уровню, составляющему 11–12% в год. Получение ипотеки на таких условиях возможно только при соблюдении ряда правил, в числе которых – приобретаемая квартира располагается либо в новостройке, либо в доме, который еще строится. Закон сделал спад на первичном рынке менее существенным, чем предполагалось: он составил всего 18% по сравнению с 2014-м годом.

Налоговый кодекс обогатился несколькими изменениями

Не избежал изменений в вопросах покупки и продажи жилья и российский Налоговый кодекс. Взимаемая при заключении сделки сумма, ранее рассчитывавшаяся на базе инвентаризационной стоимости, теперь основывается на стоимости кадастровой.
Причем относится это нововведение только к физическим лицам, и в соответствии с ним продающая сторона делает более значительные выплаты, чем ранее, потому что разбежка между кадастровой стоимостью и ее рыночным значением стала намного выше.
Кроме того, вырос и налог на имущество, который уплачивают физлица, а также размеры взимаемых при жилищных сделках пошлин.

Вырос минимальный срок владения приобретенной недвижимостью


Первые дни 2016-го года принесут увеличение того минимального срока, в течение которого собственник должен владеть недвижимостью, чтобы иметь возможность проведения безналоговых операций с ней. Ранее это срок был 3-летним, сейчас вырос до 5-летнего. Разумеется, это негативно повлияет на тот круг лиц, которые инвестируют в жилую недвижимость для того, чтобы получить прибыль от последующей ее перепродажи.

Безопасность дольщиков выросла, а застройщики страхуют свою ответственность.

Несколькими поправками, повышающими безопасность дольщиков и выводящими этот сегмент рынка на новый уровень регулирования, новинки законодательства одарили и девелоперов. Ответственность застройщика перед своими покупателями теперь должна быть застрахована.
Причем далеко не любая страховая компания подходит для заключения подобного договора. К ней предъявляется несколько требований:
- компания должна проработать на том сегменте рынка не менее 5 лет;
- собственный капитал такой компании не может быть меньше 1 млрд. руб.;
- управление такой компанией не может осуществляться назначенной российским ЦБ временной администрацией;
- компания должна быть лицензирована в сфере совершения сделок именно по страхованию гражданской ответственности;
- компания должна соблюсти все требуемые показатели устойчивости финансового положения и должный уровень своей платежеспособности.
Такой подход повысит уверенность дольщиков в успешных перспективах сделки, а застройщику заблокирует возможности заключения договора на фиктивной основе и заставит выдерживать выполнение всего спектра условий ДДУ.
Закон, регулирующий долевое строительство, обогатился еще одной, не менее значимой поправкой. Она прописывает участие в процессе банковской структуры, которая станет гарантом для дольщиков и еще одним поручителем. До того момента, пока сделка не завершится, имущество девелопера по факту переходит в распоряжение банковской структуры и на этот период считается залоговым. При этом уровень защищенности и уверенности дольщиков значительно вырастет. Прогнозы предсказывают существенное снижение обманов в сфере долевого строительства, а застройщики получают более стабильный инвестиционный фундамент для своей работы.
Еще одна поправка все к тому же закону предоставит девелоперам возможность избавиться от лишней бумажной волокиты и затяжных экспедиций по соответствующим органам. Поправка отменяет согласование части проектных документов, имеющих отношение к снабжению водой и ее отводу.
На законодательном уровне было также введено ограничение для жилищно-строительных кооперативов. Теперь им запрещено заниматься одновременно возведением нескольких объектов недвижимости. Это новшество, введенное в октябре 2015-го года, даст дольщикам уверенность в расходе их вкладов именно на их жилой объект.
Гражданский кодекс получил свою долю поправок нынешней осенью. Несколько поправок появились в сфере регулирования прав физических лиц. Например, зарегистрировать в качестве своей собственности постройку, возведенную самовольно, теперь будет заметно сложнее и потребует большего времени и трудов.

Вторичный рынок жилья и перемены в нем.

Если кто-то намеревается приобрести жилье в рамках вторичного рынка, то следует учитывать, что рисков на нем стало заметно больше. Причина такой ситуации – появившаяся у физических лиц в первый день октября нынешнего года возможность признать себя банкротами. На первый взгляд, связь с рынком недвижимости не очевидная. Однако это позволяет отменить все ранее совершенные человеком сделки после того, как он объявит о своем банкротстве. Выявить такие намерения продавца перед сделкой достоверно невозможно, хотя есть вероятность, что судебная инстанция в таком признании может отказать, после чего закономерно уличит недобросовестного продавца в том, что банкротство было преднамеренным.

Оценивая год.

После всего сказанного становится очевидным, что число самых разнообразных перемен в российском законодательстве о недвижимости на протяжении 2015-го года было значительным. Жилье эконом класса стало существенно более доступным на первичном рынке. Дольщики приобрели больше обширные гарантии и уверенность в успехе своего предприятия. А застройщики столкнулись с ростом числа требований к ним.
Можно сказать, что суммарная направленность новых законов и поправок способна стабилизировать рыночную ситуацию, но покажет эффективность их действия только грядущий, 2016-й год.